Alış bedeli, kira ve giderleri girin; net getiri oranı, kira çarpanı ve amortisman süresi rakamlarıyla çıksın.
Kira Getiri Hesabı, bir gayrimenkulün alış bedeli, aylık kirası ve giderlerinden yola çıkarak net kira getirisini, yıllık getiri oranını, kira çarpanını ve yatırımın kendini kaç yılda amorti edeceğini hesaplayan URİKEM aracıdır. Aidat, vergi, sigorta ve boş kalma payı gibi çoğu zaman atlanan kalemleri hesaba katarak brüt değil net getiriyi gösterir. Yatırımcı müşteriyle rakam üzerinden konuşmanızı sağlar. Aylık 150 TL + KDV'lik Mini paket dahil tüm paketlerde açıktır.
Yatırımcı müşteri duygusal cümlelerle ikna olmaz; rakam ister. "Burası iyi kira getirir" demek yerine yıllık net getiri oranını ve amortisman süresini söyleyebilmek, satış konuşmasını tamamen değiştirir.
Kira Getiri Hesabı bu rakamları çıkarır. Önemli olan kısım şu: çoğu hesap brüt kirayı alış bedeline bölüp bırakır, oysa gerçek getiri aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım ve yılda bir iki ay boş kalma ihtimali düşüldükten sonra ortaya çıkar. Araç bu kalemleri hesaba katar, böylece müşteriye söylediğiniz rakam gerçekleşen rakama yakın olur.
Aşağıda gerçek bir kullanımdan üretilmiş örnek bir sonuç var. Soldaki forma girilenler, sağdaki aracın ürettiği çıktı.
Brüt yıllık kira 12 × 27.000 = 324.000 TL. Yılda 1 ay boş kalma varsayımıyla tahsil edilen kira 297.000 TL'ye iniyor. Bundan emlak vergisi (6.600 TL), sigorta (4.400 TL) ve bakım payı (12.000 TL) düşüldüğünde net yıllık gelir 274.000 TL oluyor. Aidat kiracıya ait olduğu için hesaba katılmadı.
Toplam yatırım, alış bedeli ve giriş maliyetleriyle birlikte 5.720.000 TL. Net yıllık gelirin toplam yatırıma oranı %4,79. Yalnızca alış bedeli üzerinden bakıldığında oran %4,98'e çıkıyor — giriş maliyetlerini hesaba katmak gerçek getiriyi yaklaşık 0,2 puan düşürüyor.
Kira çarpanı (toplam yatırım ÷ yıllık net gelir) 20,9. Yani yatırım, kira gelirleriyle kendini yaklaşık 21 yılda geri ödüyor. Bu, Türkiye konut piyasasında uzun yıllardır görülen 18–22 yıl bandının içinde, ortalama bir değer.
Yatırımcıya söylenecek özet
Hesap yalnızca kira getirisini gösterir; gayrimenkulün değer artışı dahil değildir. Toplam getiri, kira getirisi ile değer artışının toplamıdır.
Hayır, hesap yalnızca kira getirisini gösterir. Gayrimenkulün toplam getirisi, kira getirisi ile değer artışının toplamıdır; ancak değer artışı geleceğe dair bir tahmin olduğu için araç bunu bir varsayım olarak dayatmaz. Değer artışı beklentinizi kendiniz ekleyerek toplam getiriyi değerlendirebilirsiniz.
Türkiye konut piyasasında kira çarpanı uzun yıllardır genellikle 18–22 bandında seyreder; bu bandın altı görece cazip, üstü görece pahalı kabul edilir. Ancak çarpan tek başına yeterli bir ölçüt değildir — bölgenin gelişme potansiyeli ve kiracı bulma kolaylığı da hesaba katılmalıdır.
Aidat kiracıya aitse yatırımcının gideri değildir ve hesaba katılmaz. Ev sahibine aitse doğrudan net gelirden düşülür ve getiri oranını belirgin biçimde aşağı çeker. Bu ayrım özellikle yüksek aidatlı sitelerde sonucu ciddi biçimde değiştirir.
Hiçbir kiralık daire yıl boyu kesintisiz dolu kalmaz; kiracı değişimlerinde en az birkaç haftalık boşluk oluşur. Bunu hesaba katmayan bir getiri hesabı gerçekleşenden yüksek çıkar ve yatırımcıyı yanıltır. Araç varsayılan olarak makul bir boş kalma payı önerir, siz kendi tecrübenize göre değiştirebilirsiniz.
Evet. Ticari gayrimenkulde stopaj, daha uzun boş kalma süreleri ve kiracının yaptığı tadilatın etkisi gibi ek kalemler devreye girer; araç işlem türünü ticari seçtiğinizde bu kalemleri hesaba dahil eder.
Kira Getiri Hesabı, URİKEM'in Emlak setindeki 20 araçtan biri. Aynı işi kolaylaştıran komşuları:
Aboneliğinizi açalım, 500 aracın tamamı ilk günden açık — bu araç da dahil.